ПОД/ФТ для риелторов в 2026 году - это уже не “банковская тема” и не формальность для крупных финансовых организаций. Агентства недвижимости и ИП, которые оказывают посреднические услуги при сделках купли-продажи недвижимости, входят в круг субъектов 115-ФЗ и должны выполнять обязанности по внутреннему контролю.
Для риелторской сферы это особенно важно: сделки с недвижимостью связаны с крупными суммами, доверенностями, представителями, цепочками собственников, расчетами между сторонами, источниками средств и риском подозрительных операций.
Если риелтор помогает клиенту в сделке купли-продажи недвижимости, ПОД/ФТ нельзя воспринимать как “чужую обязанность банка”. У риелторской компании или ИП могут быть собственные обязанности: ПВК, СДЛ, обучение, идентификация клиентов, оценка риска, работа с ЛК Росфинмониторинга и отчетность.
В 2026 году тема стала еще актуальнее: с 1 апреля 2026 года организации и ИП, оказывающие посреднические услуги при сделках купли-продажи недвижимого имущества, должны представлять сведения о совершенных операциях с недвижимостью, если сумма операции превышает 5 млн руб. или эквивалент в иностранной валюте.
В этой статье разберем, какие обязанности есть у риелторов по ПОД/ФТ, кому нужно обучение, какие документы должны быть готовы, что должно быть в ПВК, когда возникает отчетность и почему выгоднее выстроить систему заранее, чем срочно исправлять документы после запроса.
Оглавление:
- Кто из риелторов подпадает под 115-ФЗ
- Почему риелторам важно заниматься ПОД/ФТ в 2026 году
- Основные обязанности риелтора по ПОД/ФТ
- СДЛ в агентстве недвижимости: кто это и за что отвечает
- Обучение ПОД/ФТ для риелторов: кто должен пройти
- ПВК для риелторов: что должно быть внутри
- Какие документы по ПОД/ФТ должны быть у риелтора
- Идентификация клиента в риелторской сделке
- Оценка риска клиента и сделки с недвижимостью
- Сделки с недвижимостью свыше 5 млн руб.: что учитывать риелтору
- ФЭС для риелторов: когда и что отправлять
- Личный кабинет Росфинмониторинга для риелтора
- Подозрительные операции у риелторов: примеры
- Что должен сделать сотрудник риелторского агентства при риске
- Какие отчеты и проверки ждут риелторов
- Типовые ошибки риелторов по ПОД/ФТ
- Штрафы и риски для риелторов
- Абонентское обслуживание для риелторов
- ПОД/ФТ под ключ для риелторов, которые только начали работать
- Чек-лист ПОД/ФТ для риелтора
Кто из риелторов подпадает под 115-ФЗ
Под требования 115-ФЗ подпадают организации и индивидуальные предприниматели, которые оказывают посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества.
На практике это могут быть:
агентства недвижимости;
риелторские компании;
ИП-риелторы;
организации, которые сопровождают сделки купли-продажи недвижимости как посредники;
компании, которые фактически участвуют в подборе, согласовании, оформлении или сопровождении сделки, даже если в договоре услуга названа иначе.
Важно смотреть не только на название услуги в договоре, а на фактическую роль риелтора в сделке. Если компания помогает сторонам в купле-продаже объекта недвижимости, получает вознаграждение за посредничество и участвует в процессе сделки, ей нужно оценивать свои обязанности по ПОД/ФТ.
Например, если ИП просто продает собственную квартиру, это одна ситуация. Если ИП системно оказывает услуги клиентам по подбору покупателей, сопровождению сделки и взаимодействию между сторонами, это уже риелторская деятельность с возможными обязанностями по 115-ФЗ.
Подробнее о категориях субъектов можно прочитать в статье “Кто подпадает под 115-ФЗ”.
Почему риелторам важно заниматься ПОД/ФТ в 2026 году
Риелторская деятельность относится к сфере с повышенным вниманием по нескольким причинам. В сделках с недвижимостью часто фигурируют крупные суммы, расчеты между физическими лицами, представители по доверенности, родственники, третьи лица, цепочки собственников и сложные схемы оплаты.
В 2026 году добавился еще один важный практический фактор: с 1 апреля 2026 года посредники по сделкам купли-продажи недвижимости должны представлять сведения в Росфинмониторинг по операциям с недвижимостью, если сумма такой операции превышает 5 млн руб. или эквивалентную сумму в иностранной валюте.
Для риелтора сделка свыше 5 млн руб. в 2026 году - это не просто “дорогая сделка”, а ситуация, которую нужно проверить на предмет отчетной обязанности.
Если обязанности по ПОД/ФТ не выстроены, риски возникают сразу в нескольких местах:
нет актуальных ПВК;
не назначен СДЛ;
СДЛ не прошел обучение;
сотрудники не знают, какие признаки замечать;
анкеты клиентов не заполняются;
не проверяются представители и доверенности;
не оценивается риск сделки;
не отслеживаются сделки свыше 5 млн руб.;
не ведется работа в личном кабинете Росфинмониторинга;
не сохраняются подтверждения проверок и отправки сообщений.
Риелтору недостаточно “просто провести сделку”. Нужно показать, что компания умеет выявлять риски, проверять клиентов и фиксировать свои действия.
Основные обязанности риелтора по ПОД/ФТ
Обязанности риелтора по ПОД/ФТ складываются не из одного документа, а из системы внутреннего контроля. У компании должны быть назначенные ответственные лица, актуальные ПВК, обученные сотрудники, анкеты клиентов, порядок проверки сделок и готовность работать с Росфинмониторингом.
| Обязанность | Что означает для риелтора | Где фиксируется |
|---|---|---|
| Назначить СДЛ | Определить специальное должностное лицо, которое отвечает за организацию внутреннего контроля | Приказ, должностные обязанности, ПВК |
| Разработать ПВК | Описать процедуры ПОД/ФТ с учетом риелторской деятельности | ПВК и приложения |
| Провести обучение | Подготовить СДЛ и сотрудников, которые участвуют в процедурах ПОД/ФТ | Свидетельство, журнал, программа инструктажа |
| Идентифицировать клиентов | Проверять покупателей, продавцов, представителей, выгодоприобретателей и бенефициаров | Анкеты клиентов, клиентское досье |
| Оценивать риск | Понимать, какие клиенты и сделки требуют повышенного внимания | Анкета, досье, внутренние выводы |
| Проверять перечни | Регулярно работать с перечнями и фиксировать результаты | Акты, отчеты, журналы, выгрузки |
| Выявлять операции | Отслеживать обязательный контроль и признаки подозрительных операций | Внутренние сообщения, ФЭС, решение СДЛ |
| Работать с ЛК РФМ | Получать уведомления, направлять сообщения, проверять статусы и квитанции | Личный кабинет, подтверждения отправки |
| Хранить документы | Сохранять комплект по клиенту и сделке так, чтобы его можно было показать при проверке | Архив, реестр, клиентское досье |
Полный список документов для субъекта ПОД/ФТ можно сверить со статьей “Какие документы по ПОД/ФТ должны быть в организации”.
СДЛ в агентстве недвижимости: кто это и за что отвечает
СДЛ по ПОД/ФТ - это специальное должностное лицо, которое отвечает за реализацию правил внутреннего контроля. В агентстве недвижимости СДЛ должен понимать не только требования 115-ФЗ, но и практику сделок: как проверяются клиенты, как оформляются доверенности, где могут появиться третьи лица, как проходят расчеты и какие документы нужно сохранить.
СДЛ у риелтора обычно контролирует:
актуальность ПВК;
наличие анкет клиентов;
проверку покупателей и продавцов;
проверку представителей и доверенностей;
оценку риска клиентов и сделок;
выявление операций, подлежащих обязательному контролю;
анализ подозрительных операций;
работу с личным кабинетом Росфинмониторинга;
направление ФЭС при наличии оснований;
обучение и инструктаж сотрудников;
хранение подтверждающих документов.
Формально назначить СДЛ недостаточно. Если ответственный сотрудник не понимает, как риелторская сделка связана с ПОД/ФТ, документы будут существовать отдельно от реальной работы агентства.
Подробнее о требованиях к ответственному сотруднику читайте в статье “СДЛ по ПОД/ФТ: кто это, требования, обязанности и ответственность”.
Обучение ПОД/ФТ для риелторов: кто должен пройти
Для риелторов обучение по ПОД/ФТ важно не только ради свидетельства. Сотрудники агентства недвижимости первыми видят клиента, документы, поведение сторон, доверенности, условия расчетов и признаки, которые потом могут стать основанием для внутреннего сообщения или ФЭС.
В первую очередь обучение нужно:
СДЛ по ПОД/ФТ;
руководителю агентства недвижимости;
ИП-риелтору, если он сам оказывает посреднические услуги;
сотрудникам, которые принимают документы;
риелторам, которые сопровождают сделки;
юристам агентства;
бухгалтерам или сотрудникам, которые участвуют в расчетах и отчетности;
иным работникам, которые по ПВК участвуют в процедурах внутреннего контроля.
Если менеджер или риелтор общается с клиентом, принимает документы и видит признаки риска, он должен понимать, когда передать информацию СДЛ.
По теме подготовки сотрудников можно изучить материалы про целевой инструктаж по ПОД/ФТ, обучение ПОД/ФТ и статью “Кто должен проходить обучение по ПОД/ФТ”.
Читать подробнее про Инструктаж ПОД/ФТ и кто обязан его проходить
В Гранд Скул можно пройти инструктаж и обучение по ПОД/ФТ онлайн, получить подтверждающий документ и закрыть обязательный блок подготовки СДЛ и сотрудников.
ПВК для риелторов: что должно быть внутри
ПВК для риелторской компании не должны быть универсальным шаблоном “для всех субъектов”. Они должны описывать реальную работу агентства недвижимости: покупателя, продавца, представителя, объект, расчеты, документы, риски и отчетность.
В ПВК риелтора важно отразить:
кто отвечает за ПОД/ФТ в агентстве;
как проводится идентификация покупателя и продавца;
как проверяются представители и доверенности;
как устанавливаются выгодоприобретатели и бенефициарные владельцы;
как оценивается риск клиента и сделки;
как выявляются сделки с недвижимостью свыше 5 млн руб.;
как выявляются подозрительные операции;
как сотрудник передает информацию СДЛ;
как принимается решение о ФЭС;
как агентство работает с ЛК Росфинмониторинга;
как скачиваются и фиксируются перечни;
какие формы анкет и внутренних сообщений используются;
как хранятся документы по сделкам;
как проводится обучение и инструктаж сотрудников.
ПВК риелтора должны быть рабочей инструкцией для агентства недвижимости, а не документом, который просто лежит в папке до проверки.
Если ПВК скачаны из интернета, не учитывают сделки с недвижимостью, не описывают ФЭС по операциям свыше 5 млн руб. и не связаны с анкетами клиентов, их нужно дорабатывать или полностью переписывать.
В Гранд Скул можно заказать разработку ПВК по ПОД/ФТ с учетом деятельности риелторской компании или ИП. Специалисты адаптируют документы под вашу работу, клиентов, сделки, порядок идентификации, оценку риска и отчетность.
Читать подробнее о разработке ПВК по ПОД/ФТ
Какие документы по ПОД/ФТ должны быть у риелтора
При проверке Росфинмониторинг может запросить не только ПВК, но и документы, которые подтверждают, что внутренний контроль действительно выполнялся. Поэтому риелтору важно заранее собрать и поддерживать комплект документов.
| Документ | Зачем нужен риелтору |
|---|---|
| Приказ о назначении СДЛ | Подтверждает, кто отвечает за ПОД/ФТ в организации |
| ПВК и приложения | Описывают порядок внутреннего контроля, формы анкет, сообщений и отчетов |
| Анкеты клиентов | Подтверждают идентификацию покупателей, продавцов и представителей |
| Документы об обучении | Подтверждают подготовку СДЛ и сотрудников |
| Журнал инструктажей | Показывает, что сотрудники ознакомлены с обязанностями |
| Акты проверки перечней | Подтверждают регулярную работу с перечнями |
| Внутренние сообщения | Фиксируют признаки подозрительных операций и решения СДЛ |
| Отчеты СДЛ | Показывают, что внутренний контроль анализируется периодически |
| Подтверждения отправки ФЭС | Нужны для подтверждения исполнения отчетной обязанности |
| Документы по ЛК РФМ | Подтверждают регистрацию, работу с уведомлениями, квитанциями и запросами |
| Документы по сделке | Договоры, доверенности, выписки, расчеты, переписка, пояснения сторон |
Главная задача - не просто иметь документы, а быстро найти их при запросе. Если анкеты, доверенности, ФЭС и решения СДЛ лежат в разных папках и никто не знает, где искать подтверждения, проверка станет стрессом даже при наличии части документов.
Для самопроверки используйте материал “Чек-лист ПОД/ФТ для организации”.
Идентификация клиента в риелторской сделке
В риелторской сделке важно понимать не только, кто покупает и кто продает объект. Нужно проверить, кто действует от имени сторон, кто фактически получает выгоду, кто контролирует юридическое лицо и нет ли признаков, что сделка проводится в интересах третьего лица.
Риелтору важно проверять:
покупателя;
продавца;
представителя по доверенности;
выгодоприобретателя, если он есть;
бенефициарного владельца юридического лица;
полномочия лица, подписывающего документы;
документы на объект недвижимости;
сведения, которые влияют на риск сделки.
По физическому лицу обычно проверяют паспортные данные, сведения для анкеты, полномочия представителя, если сделка идет через доверенность, и другие сведения, предусмотренные ПВК.
По юридическому лицу важно проверить регистрационные сведения, руководителя, представителя, структуру владения, бенефициарного владельца, полномочия подписанта и связь сделки с обычной деятельностью компании.
В сделке с недвижимостью важно понимать не только “кто указан в договоре”, но и кто фактически действует, кто получает выгоду и почему сделка проводится именно так.
Подробнее о проверке клиента читайте в статье “Идентификация клиента по 115-ФЗ”.
Оценка риска клиента и сделки с недвижимостью
После идентификации клиента риелтор должен оценить риск. В недвижимости риск связан не только с личностью клиента, но и с объектом, суммой, схемой расчетов, историей владения, представителями и поведением сторон.
| Признак риска | Что проверить | Что зафиксировать |
|---|---|---|
| Цена сильно ниже или выше рынка | Есть ли понятное экономическое объяснение | Пояснения сторон, документы, вывод СДЛ |
| Сделка проводится срочно | Почему стороны торопятся | Причину срочности и подтверждающие документы |
| Покупатель действует через представителя | Доверенность, полномочия, связь представителя с покупателем | Копию доверенности и результат проверки |
| Оплату вносит третье лицо | Кто это лицо и почему оно участвует в расчетах | Пояснения, документы, связь со сделкой |
| Объект недавно перепродавался | Историю переходов права и смысл новой сделки | Сведения об объекте и вывод по риску |
| Клиент не раскрывает источник средств | Нужно ли запросить дополнительные пояснения | Запрос, ответ или отказ клиента |
| Схема расчетов меняется после вопросов | Почему стороны изменили условия | Первоначальные и новые условия, переписку |
Оценка риска нужна не для галочки в анкете. Она помогает понять, какие сделки требуют стандартного контроля, а какие нужно передать СДЛ для дополнительного анализа.
Подробнее о подходе к рискам читайте в статье “Оценка риска клиента по ПОД/ФТ”.
Сделки с недвижимостью свыше 5 млн руб.: что учитывать риелтору
С 1 апреля 2026 года для организаций и ИП, оказывающих посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества, действует обязанность представлять сведения о совершенных операциях с недвижимым имуществом, если сумма операции превышает 5 млн руб. или эквивалентную сумму в иностранной валюте.
Сведения направляются в Росфинмониторинг по форме ФЭС 1-ФМ с указанием кода вида операции 8002.
Для риелтора важно заранее определить, попадает ли сделка в отчетный контур, а не вспоминать об этом после регистрации перехода права или завершения расчетов.
Что нужно учитывать:
сумму сделки по договору;
фактические расчеты между сторонами;
наличную и безналичную форму оплаты;
участие третьих лиц в расчетах;
дату совершения операции;
сведения о покупателе и продавце;
сведения о представителях;
документы, подтверждающие сделку;
наличие признаков подозрительности;
подтверждение отправки ФЭС, если сведения направлены.
Внутри агентства лучше заранее сделать правило: все сделки, где сумма превышает 5 млн руб., проходят отдельную проверку у СДЛ или ответственного сотрудника. Это не значит, что каждая такая сделка подозрительная. Но это значит, что ее нельзя пропустить в отчетности.
ФЭС для риелторов: когда и что отправлять
ФЭС для риелторов может потребоваться в двух больших случаях: когда операция относится к обязательному контролю и когда по операции возникают подозрения по ПОД/ФТ.
По операциям с недвижимостью свыше 5 млн руб. риелтору нужно оценить обязанность направления сведений по ФЭС 1-ФМ с кодом 8002. Если же по сделке есть признаки подозрительности, анализ проводится отдельно: важно понять, есть ли основания для направления сведений о подозрительной операции.
ФЭС нельзя отправлять “для подстраховки” без анализа, но нельзя и игнорировать основания, если они есть.
Перед отправкой ФЭС проверьте:
какая операция анализируется;
какой код вида операции применяется;
какие сведения о сторонах сделки установлены;
какие документы подтверждают операцию;
кто принял решение о направлении сведений;
сохранены ли анкеты клиентов;
есть ли подтверждение отправки через ЛК Росфинмониторинга;
проверен ли статус сообщения и квитанции.
Подробный порядок смотрите в статье “ФЭС в Росфинмониторинг”, а общий обзор отчетности - в статье “Отчетность в Росфинмониторинг”.
Личный кабинет Росфинмониторинга для риелтора
Личный кабинет Росфинмониторинга нужен риелтору не только для отправки сообщений. Через него субъект взаимодействует с Росфинмониторингом, получает уведомления, работает с перечнями, проверяет статусы отправленных сообщений и реагирует на запросы.
Риелтору важно контролировать:
наличие доступа в личный кабинет;
корректность регистрации;
актуальность контактных данных;
загрузку и хранение ПВК, если это требуется в рамках процедур;
регулярную проверку уведомлений;
работу с перечнями;
отправку ФЭС;
квитанции и статусы сообщений;
запросы и сроки ответа;
внутреннее фиксирование действий в ЛК.
Одна из частых ошибок - зарегистрировать личный кабинет и потом не заходить в него месяцами. Если в ЛК появляется уведомление или запрос, а организация его не видит, проблема все равно остается на стороне субъекта.
Подробнее о регистрации, подключении, отчетах и ошибках читайте в статье “Личный кабинет Росфинмониторинга”.
Подозрительные операции у риелторов: примеры
Не каждая необычная сделка является нарушением. Но риелтор должен понимать, какие ситуации нужно передать СДЛ для анализа.
| Ситуация | Что настораживает | Что должен сделать сотрудник |
|---|---|---|
| Покупатель просит занизить стоимость в договоре | Фактическая цена не совпадает с документами | Зафиксировать обстоятельства и передать СДЛ |
| Деньги вносит третье лицо | Не понятно, почему платит не покупатель | Запросить пояснения и документы о связи лица со сделкой |
| Объект быстро перепродается | Нет понятного экономического смысла быстрой перепродажи | Проверить историю объекта и объяснения сторон |
| Клиент не раскрывает источник средств | Невозможно оценить экономический смысл расчетов | Передать вопрос СДЛ и зафиксировать отказ или пояснения |
| Сделка идет через представителя | Представитель не понимает суть сделки или его полномочия сомнительны | Проверить доверенность и передать информацию СДЛ |
| Клиент меняет схему расчетов после вопросов | Поведение может указывать на попытку обойти проверку | Сохранить первоначальные и новые условия |
| Цена заметно отличается от рыночной | Нет объяснения существенного отклонения | Запросить пояснения и оценить риск |
| Сторона избегает личного контакта | Нет понятной причины, документы передаются через посредников | Проверить представителя и установить фактическую роль участников |
Сотрудник не должен сам объявлять сделку подозрительной. Его задача - заметить признаки, сохранить факты и передать информацию СДЛ.
Подробнее о действиях сотрудников читайте в статье “Подозрительные операции: признаки, примеры и действия сотрудника”.
Что должен сделать сотрудник риелторского агентства при риске
Если сотрудник видит признаки риска, важно действовать спокойно и по ПВК. Нельзя обвинять клиента, обещать проведение сделки без проверки, раскрывать внутренние выводы или оформлять документы задним числом.
Алгоритм действий:
Не обвинять клиента и не использовать формулировки “у вас подозрительная сделка”.
Не обещать, что сделка пройдет без дополнительной проверки.
Запросить документы и пояснения в пределах своих полномочий.
Зафиксировать, что именно вызвало вопросы.
Сохранить переписку, документы, заявку, договор, доверенность и иные материалы.
Передать информацию СДЛ по форме, предусмотренной ПВК.
Дождаться решения СДЛ или действовать по утвержденному алгоритму.
При необходимости обновить анкету клиента и уровень риска.
Не исправлять документы задним числом.
Сохранить подтверждения всех действий.
Риелтор на первой линии должен заметить сигнал, а не самостоятельно решать, отправлять ли ФЭС.
Какие отчеты и проверки ждут риелторов
Риелторская компания может столкнуться не только с обязанностью направлять ФЭС, но и с запросами, дистанционным мониторингом и проверками. При этом проверяют не только наличие документов, но и то, как они применялись на практике.
У риелтора могут запросить:
актуальные ПВК;
приказ о назначении СДЛ;
документы об обучении СДЛ и сотрудников;
анкеты покупателей и продавцов;
документы по представителям и доверенностям;
акты проверки перечней;
внутренние сообщения;
документы по оценке риска;
ФЭС и подтверждения отправки;
квитанции из ЛК Росфинмониторинга;
отчеты СДЛ;
документы по конкретным сделкам.
Опасно делать документы только после запроса. Проверяющий может увидеть, что анкеты, ПВК, отчеты и обучение появились задним числом и не связаны с реальными сделками.
Дополнительно изучите материалы “Проверка Росфинмониторинга по 115-ФЗ” и “Что делать, если пришел запрос Росфинмониторинга”.
Типовые ошибки риелторов по ПОД/ФТ
Ошибки риелторов часто связаны не с тем, что компания вообще не слышала о 115-ФЗ, а с формальным подходом: документы есть, но они не работают в реальных сделках.
| Ошибка | Почему опасно | Как исправить |
|---|---|---|
| Считают, что ПОД/ФТ касается только банков | Обязанности риелтора игнорируются | Проверить статус субъекта по 115-ФЗ |
| Не назначили СДЛ | Нет ответственного за внутренний контроль | Оформить приказ и обязанности |
| ПВК скачаны из шаблона | Документ не отражает сделки с недвижимостью | Разработать ПВК под риелторскую деятельность |
| СДЛ не обучен | Ответственный сотрудник не подтверждает подготовку | Пройти обучение и сохранить документ |
| Сотрудники не проходят инструктаж | Не замечают признаки риска на первой линии | Провести инструктаж и оформить журнал |
| Анкеты клиентов не заполняются | Нельзя подтвердить идентификацию | Ввести форму анкеты и порядок заполнения |
| Не проверяют доверенности | Сделка может проходить через лицо без полномочий | Закрепить проверку представителей в ПВК |
| Не отслеживают сделки свыше 5 млн руб. | Можно пропустить отчетную обязанность | Сделать отдельный контрольный этап для таких сделок |
| Не заходят в ЛК РФМ | Можно пропустить уведомления и запросы | Назначить регулярную проверку ЛК |
| Не хранят подтверждения | При проверке нечего показать | Вести архив документов и квитанций |
| ПВК не обновлены | Документы не соответствуют актуальным требованиям | Провести обновление ПВК |
Похожие проблемы разобраны в статье “Типовые ошибки в ПВК по ПОД/ФТ”.
Штрафы и риски для риелторов
Нарушения в сфере ПОД/ФТ могут привести к административной ответственности, предписанию, проверке, запросам и дополнительному вниманию со стороны надзорных органов.
Для риелтора риск состоит не только в штрафе. Проблемы появляются и в момент, когда нужно быстро показать:
кто отвечает за ПОД/ФТ;
какие ПВК действуют;
кто обучен;
какие анкеты заполнены;
как проверялись клиенты;
как выявлялись сделки свыше 5 млн руб.;
какие сообщения направлялись;
как агентство работало с ЛК Росфинмониторинга;
где хранятся подтверждения.
Для риелтора штраф - не единственная проблема. При запросе или проверке придется быстро показать, что система внутреннего контроля реально работала.
Подробнее о рисках можно прочитать в статье “Штрафы по ПОД/ФТ и 115-ФЗ”.
Абонентское обслуживание для риелторов
У риелторов ПОД/ФТ - это постоянная работа. Сделки идут регулярно, клиенты меняются, появляются новые доверенности, суммы, расчеты, объекты, уведомления в ЛК РФМ, перечни, ФЭС и запросы. Поэтому многим агентствам выгоднее не разово “поправить документы”, а подключить абонентское обслуживание по ПОД/ФТ.
Абонентское обслуживание помогает не держать все обязанности в голове и не вспоминать о ПОД/ФТ только тогда, когда пришел запрос.
В рамках сопровождения специалисты “Гранд Скул” помогают поддерживать систему в рабочем состоянии:
готовят и актуализируют документы внутреннего контроля;
помогают с анкетами клиентов;
подготавливают формы внутренних сообщений;
помогают с отчетами СДЛ;
контролируют актуальность ПВК;
помогают работать с личным кабинетом Росфинмониторинга;
сопровождают работу с перечнями;
помогают с ФЭС и квартальными документами;
консультируют по запросам и проверкам.
В “Гранд Скул” есть квартальное и годовое обслуживание. При заказе годового обслуживания разработка ПВК и обучение СДЛ идут в подарок. Для риелторского агентства это удобно: можно закрыть не один документ, а всю систему - ПВК, обучение, анкеты, риск, перечни, ЛК РФМ, ФЭС и запросы.
Важно: сопровождение не является обещанием полного отсутствия штрафов. Но системная работа с документами и процедурами помогает снизить риски и не оставлять СДЛ один на один с требованиями 115-ФЗ.
Узнать подробнее про абонентское обслуживание по ПОД/ФТ
ПОД/ФТ под ключ для риелторов, которые только начали работать
Если агентство недвижимости или ИП-риелтор только начинает деятельность, систему ПОД/ФТ лучше настроить сразу. Тогда не придется отдельно искать обучение, отдельно заказывать ПВК, отдельно разбираться с ЛК Росфинмониторинга и отдельно исправлять ошибки после первого запроса.
Для новых субъектов подойдет услуга “ПОД/ФТ под ключ”.
В пакет входит:
обучение ответственного сотрудника по ПОД/ФТ;
выдача подтверждающего документа после обучения;
разработка полного комплекта ПВК;
настройка основных процедур внутреннего контроля;
квартал юридического сопровождения;
пакетная экономия 40%.
Такой формат особенно удобен для риелторов, которым нужно быстро запустить работу по 115-ФЗ: назначить СДЛ, пройти обучение, получить ПВК, наладить документы по клиентам и понимать, что делать со сделками свыше 5 млн руб.
Узнать подробнее об услуге ПОД/ФТ под ключ
Чек-лист ПОД/ФТ для риелтора
Используйте этот чек-лист, чтобы быстро понять, готово ли агентство недвижимости или ИП-риелтор к выполнению обязанностей по ПОД/ФТ.
| Что проверить | Готово | Комментарий |
|---|---|---|
| Определили, подпадает ли агентство под 115-ФЗ | Да / Нет | Оцените фактические услуги, а не только название договора |
| Назначили СДЛ | Да / Нет | Должен быть приказ и понятные обязанности |
| СДЛ прошел обучение | Да / Нет | Сохраните подтверждающий документ |
| Сотрудники прошли инструктаж | Да / Нет | Особенно те, кто работает с клиентами и документами |
| Разработаны ПВК | Да / Нет | ПВК должны учитывать риелторскую деятельность |
| ПВК обновлены на 2026 год | Да / Нет | Проверьте актуальность требований и отчетности |
| Есть анкеты клиентов | Да / Нет | Покупатель, продавец, представитель, юрлица |
| Проверяются доверенности | Да / Нет | Полномочия представителя должны быть подтверждены |
| Оценивается риск сделки | Да / Нет | Объект, сумма, расчеты, участники, поведение сторон |
| Отслеживаются сделки свыше 5 млн руб. | Да / Нет | Сделайте отдельный контрольный этап |
| Настроен ЛК Росфинмониторинга | Да / Нет | Проверяйте уведомления, статусы и квитанции |
| Скачиваются перечни | Да / Нет | Фиксируйте результаты проверки |
| Готовятся ФЭС при основаниях | Да / Нет | Сохраняйте подтверждения отправки |
| Хранятся документы по сделкам | Да / Нет | Должен быть быстрый доступ при проверке |
| Есть порядок действий при запросе | Да / Нет | Кто отвечает, что собирает, в какие сроки |
Если в чек-листе несколько пунктов отмечены “нет”, лучше не ждать проверки. Сначала приведите в порядок ПВК, обучение, анкеты, ЛК РФМ и порядок работы со сделками.
Часто задаваемые вопросы
Все ли риелторы подпадают под 115-ФЗ?
Не все. Требования касаются организаций и ИП, которые оказывают посреднические услуги при сделках купли-продажи недвижимого имущества. Оценивать нужно фактическую деятельность, а не только формулировку в договоре.
Обязан ли частный риелтор ИП выполнять ПОД/ФТ?
Если ИП оказывает посреднические услуги при сделках купли-продажи недвижимости, ему нужно оценить обязанности по 115-ФЗ: ПВК, СДЛ, обучение, идентификацию клиентов, работу с ЛК РФМ и отчетность.
Нужно ли риелтору разрабатывать ПВК?
Да, если риелторская компания или ИП является субъектом 115-ФЗ. ПВК должны учитывать специфику сделок с недвижимостью: покупателя, продавца, представителя, объект, расчеты, оценку риска и отчетность.
Кто может быть СДЛ в агентстве недвижимости?
СДЛ должен быть назначен в установленном порядке и понимать обязанности по ПОД/ФТ. В небольшом агентстве обязанности могут совмещаться, но ответственный сотрудник должен быть обучен и реально выполнять функции внутреннего контроля.
Нужно ли риелтору проходить обучение ПОД/ФТ?
Да, ответственному сотруднику и работникам, участвующим в процедурах ПОД/ФТ, нужно пройти обучение или инструктаж в соответствии с внутренними документами и требованиями подготовки.
Должны ли менеджеры агентства проходить инструктаж?
Если менеджеры общаются с клиентами, принимают документы, видят условия сделки и могут заметить признаки риска, их нужно включить в систему подготовки и объяснить, когда передавать информацию СДЛ.
Какие документы запросить у покупателя?
Зависит от статуса покупателя. У физического лица обычно запрашивают документы для идентификации и анкеты. У юридического лица - регистрационные сведения, данные руководителя, представителя, бенефициарного владельца и документы, связанные со сделкой.
Какие документы запросить у продавца?
Нужно установить личность продавца, проверить правоустанавливающие документы, полномочия представителя, если он есть, а также сведения, которые важны для оценки риска сделки.
Нужно ли проверять доверенность представителя?
Да. Если сделка идет через представителя, нужно проверить его личность, доверенность, срок, объем полномочий и связь с клиентом. Сомнения по доверенности нужно передать СДЛ.
Что делать со сделками свыше 5 млн руб.?
Сделки с недвижимостью свыше 5 млн руб. у риелторов с 1 апреля 2026 года требуют отдельного внимания из-за обязанности представлять сведения в Росфинмониторинг по ФЭС 1-ФМ с кодом 8002.
Когда риелтор должен отправлять ФЭС?
ФЭС может потребоваться по операциям, подлежащим обязательному контролю, и по подозрительным операциям. Решение должно приниматься по ПВК, с фиксацией оснований, документов и подтверждения отправки.
Что делать, если клиент просит занизить стоимость?
Нужно зафиксировать обстоятельства, не давать обещаний, не оформлять документы задним числом и передать информацию СДЛ для анализа. Такая ситуация может быть признаком риска.
Что делать, если деньги вносит третье лицо?
Нужно установить, кто это лицо, почему оно участвует в расчетах, как связано со сделкой, и сохранить подтверждающие документы. При сомнениях информацию передают СДЛ.
Нужно ли риелтору заходить в ЛК Росфинмониторинга?
Да. Личный кабинет нужен для взаимодействия с Росфинмониторингом, уведомлений, отчетности, квитанций, запросов и работы с отдельными разделами. Его нужно проверять регулярно.
Что будет, если ПВК не обновлены?
Устаревшие ПВК могут не отражать актуальные обязанности риелтора, включая отчетность по операциям с недвижимостью. Это может привести к замечаниям и рискам при проверке. Подробнее читайте в статье “Что будет, если не обновить ПВК”.
Что лучше для риелтора: разово оформить ПВК или подключить обслуживание?
Если нужно только подготовить стартовый комплект документов, можно начать с разработки ПВК. Если агентство регулярно проводит сделки, работает с ЛК РФМ, перечнями, ФЭС, запросами и рисками, удобнее подключить абонентское обслуживание по ПОД/ФТ.
Заключение
ПОД/ФТ для риелторов в 2026 году - это не один документ и не одно свидетельство. Это рабочая система: СДЛ, обучение, ПВК, анкеты, оценка риска, контроль сделок, ЛК Росфинмониторинга, ФЭС и готовность к запросам.
Если агентство недвижимости или ИП-риелтор не хочет разбираться во всех обязанностях уже в момент проверки, лучше выстроить систему заранее. Начать стоит с определения статуса по 115-ФЗ, назначения СДЛ, обучения, разработки ПВК, настройки анкет и контроля сделок свыше 5 млн руб.
В Гранд Скул можно пройти обучение по ПОД/ФТ, заказать разработку ПВК, подключить юридическое абонентское обслуживание или оформить пакет “ПОД/ФТ под ключ” для запуска системы с нуля.
Подключить юридическое обслуживание по ПОД/ФТ
