ПВК для агентства недвижимости - это правила внутреннего контроля по ПОД/ФТ, которые описывают, как риелторская компания или ИП выполняет требования 115-ФЗ на практике: проверяет клиентов, оценивает риски, выявляет операции, работает с личным кабинетом Росфинмониторинга, хранит документы и обучает сотрудников.
Для агентства недвижимости ПВК нельзя воспринимать как универсальный документ “для папки”. В риелторской деятельности есть своя специфика: покупатель, продавец, представитель по доверенности, объект недвижимости, крупная сумма сделки, источник средств, расчеты между сторонами, ФЭС и сделки свыше 5 млн руб.
ПВК агентства недвижимости должны быть написаны под фактическую работу риелтора, а не скачаны из общего шаблона для всех субъектов 115-ФЗ.
Если в правилах внутреннего контроля нет порядка проверки доверенностей, оценки риска сделки с недвижимостью, анализа операций свыше 5 млн руб. и действий сотрудника при подозрительной операции, такой документ может не помочь при запросе или проверке.
В этой статье разберем, кому из риелторов нужны ПВК, что должно быть внутри, какие приложения подготовить, как описать ФЭС, почему шаблоны опасны и когда выгоднее заказать разработку ПВК у специалистов.
Оглавление:
- Кому из риелторов нужны ПВК по 115-ФЗ
- Зачем агентству недвижимости нужны ПВК
- На какие нормы опираться при разработке ПВК
- Почему агентству недвижимости нельзя использовать универсальный шаблон ПВК
- Что должно быть в ПВК агентства недвижимости
- Как описать идентификацию покупателя, продавца и представителя
- Как прописать проверку доверенностей и представителей
- Как описать оценку риска сделки с недвижимостью
- Как прописать сделки свыше 5 млн руб. и ФЭС 1-ФМ
- Как описать подозрительные операции в ПВК риелтора
- Какие приложения должны быть к ПВК агентства недвижимости
- Кто утверждает ПВК в агентстве недвижимости
- Когда ПВК агентства недвижимости нужно обновлять
- Типовые ошибки в ПВК агентства недвижимости
- Что проверит Росфинмониторинг по ПВК агентства недвижимости
- Как Гранд Скул разрабатывает ПВК для агентств недвижимости
- Обучение и инструктаж сотрудников агентства недвижимости
- Абонентское обслуживание для агентства недвижимости
- ПОД/ФТ под ключ для нового агентства недвижимости
- Чек-лист: готовы ли ПВК агентства недвижимости к проверке
Кому из риелторов нужны ПВК по 115-ФЗ
ПВК нужны организациям и индивидуальным предпринимателям, которые оказывают посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи недвижимости. В эту категорию могут попадать агентства недвижимости, риелторские компании и ИП-риелторы.
Важно смотреть не только на название услуги в договоре. Если компания фактически помогает клиенту с покупкой или продажей объекта, сопровождает стороны сделки, участвует в согласовании условий, получает вознаграждение за посредничество и работает с документами по сделке, ей нужно оценить обязанности по ПОД/ФТ.
Главный критерий - не вывеска “агентство недвижимости”, а фактическое участие в посреднических услугах при сделках купли-продажи недвижимого имущества.
| Кто работает на рынке недвижимости | Нужны ли ПВК | Комментарий |
|---|---|---|
| Агентство недвижимости | Да, если оказывает посреднические услуги по купле-продаже | ПВК должны учитывать покупателей, продавцов, представителей, сделки и расчеты |
| ИП-риелтор | Да, если оказывает посреднические услуги при сделках | ИП также нужно оценить обязанности по ПОД/ФТ и оформить внутренние документы |
| Компания по сопровождению сделок | Зависит от фактических услуг | Если деятельность фактически связана с посредничеством, риски по 115-ФЗ нужно анализировать |
| Собственник, который продает свой объект | Обычно нет | Продажа собственного имущества сама по себе не равна риелторскому посредничеству |
Подробнее об отраслевых обязанностях читайте в статье ПОД/ФТ для риелторов в 2026 году, а общий список субъектов смотрите в материале кто подпадает под 115-ФЗ.
Зачем агентству недвижимости нужны ПВК
ПВК нужны не только для того, чтобы показать документ при проверке. Для агентства недвижимости это внутренняя инструкция, которая объясняет сотрудникам, как действовать в типовых ситуациях: принять клиента, запросить документы, проверить представителя, оценить риск, передать информацию СДЛ, сохранить документы и не пропустить отчетность.
ПВК помогают агентству:
назначить ответственного за ПОД/ФТ;
закрепить порядок идентификации покупателей и продавцов;
описать проверку представителей и доверенностей;
оценивать риск клиента и сделки;
выявлять операции, подлежащие обязательному контролю;
анализировать подозрительные операции;
работать с личным кабинетом Росфинмониторинга;
хранить документы по клиентам и сделкам;
проводить инструктаж ПОД/ФТ для сотрудников;
подтверждать выполнение процедур при запросе или проверке.
Если ПВК есть только “для проверки”, но сотрудники не понимают, как ими пользоваться, документ не защищает агентство.
Например, в ПВК написано, что сотрудник обязан передать СДЛ сведения о подозрительной операции. Но если в документе нет формы внутреннего сообщения, срока передачи, перечня признаков и порядка фиксации решения, сотрудник не поймет, что именно делать на практике.
На какие нормы опираться при разработке ПВК
ПВК агентства недвижимости нужно разрабатывать на основе действующих требований 115-ФЗ, подзаконных актов и разъяснений Росфинмониторинга. При этом документ должен учитывать не только общие нормы, но и отраслевую специфику риелторов.
| Нормативный источник | Что регулирует | Как влияет на ПВК агентства недвижимости |
|---|---|---|
| Федеральный закон № 115-ФЗ | Определяет круг субъектов, обязанности, идентификацию, внутренний контроль и операции | На его основе строится вся система ПОД/ФТ в агентстве |
| Статья 5 115-ФЗ | Указывает организации и ИП, оказывающие посреднические услуги при сделках купли-продажи недвижимости | Помогает определить, относится ли агентство к субъектам ПОД/ФТ |
| Статья 6 115-ФЗ | Регулирует операции, подлежащие обязательному контролю | Важна для сделок с недвижимостью и отчетности по ФЭС |
| Статья 7 115-ФЗ | Закрепляет обязанности субъектов по идентификации, внутреннему контролю и направлению сведений | Определяет, какие процедуры нужно описать в ПВК |
| Постановление Правительства РФ № 1157 | Устанавливает требования к правилам внутреннего контроля для организаций и ИП | Используется как основа для структуры и содержания ПВК |
| Информационные сообщения Росфинмониторинга | Разъясняют отдельные вопросы отчетности и работы субъектов | Помогают учитывать практические требования, в том числе по операциям с недвижимостью |
| Внутренние документы агентства | Договоры, должности, процессы, CRM, порядок работы с клиентами | Позволяют адаптировать ПВК под реальную деятельность |
ПВК не должны быть пересказом закона. Это внутренний документ, который переводит требования 115-ФЗ в понятные действия для конкретного агентства недвижимости.
Общую логику документа можно посмотреть в статье ПВК по ПОД/ФТ в 2026 году, но для агентства недвижимости правила нужно адаптировать под отрасль.
Почему агентству недвижимости нельзя использовать универсальный шаблон ПВК
Шаблон ПВК часто выглядит удобным решением: скачать файл, заменить название организации и положить документ в папку. Но для агентства недвижимости такой подход опасен.
Универсальный шаблон обычно не учитывает:
покупателя и продавца как разных участников сделки;
представителя по доверенности;
выгодоприобретателя и бенефициарного владельца;
проверку полномочий при сделке с недвижимостью;
специфику объекта недвижимости;
оценку риска сделки, а не только клиента;
операции с недвижимостью свыше 5 млн руб.;
ФЭС 1-ФМ и код вида операции 8002;
порядок работы риелтора с документами по сделке;
фактические должности и роли сотрудников агентства.
Чем больше в ПВК лишних или чужих процедур, тем выше риск, что при проверке спросят: “Почему у вас это написано, но фактически не выполняется?”
Еще хуже, когда шаблон содержит процедуры, которые агентство не может выполнить технически: например, описывает отделы, которых нет, журналы, которые не ведутся, или внутренние согласования, которых в компании никогда не было.
ПВК должны быть не максимально объемными, а точными. Хороший документ описывает только те процедуры, которые нужны по закону и реально применяются в агентстве недвижимости.
Что должно быть в ПВК агентства недвижимости
Структура ПВК должна соответствовать требованиям законодательства и одновременно быть удобной для сотрудников. Ниже - основные блоки, которые важно предусмотреть в правилах внутреннего контроля для агентства недвижимости.
| Раздел ПВК | Что написать для агентства недвижимости | Частая ошибка |
|---|---|---|
| Общие положения | Кто применяет ПВК, на какие услуги они распространяются, какие цели внутреннего контроля | Вставляют общий текст без связи с риелторской деятельностью |
| СДЛ и ответственность | Кто отвечает за ПОД/ФТ, какие обязанности у СДЛ, как сотрудники передают ему информацию | СДЛ указан формально, но его действия не описаны |
| Идентификация клиентов | Порядок проверки покупателя, продавца, представителя, выгодоприобретателя и бенефициара | Описывают только клиента, но забывают представителей и доверенности |
| Оценка риска | Как агентство оценивает риск клиента, сделки, объекта, расчетов и поведения сторон | В анкете есть “низкий/средний/высокий”, но нет критериев |
| Обязательный контроль | Как выявляются сделки с недвижимостью свыше 5 млн руб. и кто контролирует ФЭС | Нет отдельного порядка по операциям с недвижимостью |
| Подозрительные операции | Какие признаки важны для риелтора и что должен сделать сотрудник | Есть только общий список без примеров из недвижимости |
| ЛК Росфинмониторинга | Кто отвечает за доступ, уведомления, квитанции, запросы и отправку сообщений | Личный кабинет не упомянут или описан слишком общо |
| Перечни | Порядок проверки клиентов по перечням и фиксации результатов | Перечни проверяют, но не сохраняют подтверждения |
| Обучение | Кто проходит обучение, кто проходит инструктаж, как ведется журнал | Есть свидетельство СДЛ, но сотрудники не подготовлены |
| Хранение документов | Где хранятся анкеты, доверенности, документы по сделкам, ФЭС и решения СДЛ | Документы есть, но их невозможно быстро собрать при запросе |
| Обновление ПВК | Когда правила пересматриваются и кто отвечает за актуализацию | ПВК утверждены один раз и не обновляются годами |
ПВК агентства недвижимости должны отвечать на практический вопрос: что делает сотрудник в конкретной ситуации с клиентом, представителем, сделкой, риском или запросом.
Если документ написан так, что сотрудник не может по нему понять порядок действий, ПВК нужно дорабатывать.
Как описать идентификацию покупателя, продавца и представителя
В агентстве недвижимости идентификация клиента обычно сложнее, чем простое внесение паспортных данных в анкету. В сделке могут участвовать покупатель, продавец, представитель по доверенности, выгодоприобретатель, бенефициарный владелец юридического лица и третьи лица, связанные с расчетами.
В ПВК нужно прописать, кого агентство проверяет:
покупателя недвижимости;
продавца недвижимости;
представителя покупателя или продавца;
юридическое лицо, если сторона сделки - организация;
руководителя юридического лица;
бенефициарного владельца;
выгодоприобретателя, если он есть;
лицо, которое фактически участвует в расчетах.
Идентификация в агентстве недвижимости должна отвечать не только на вопрос “кто подписывает договор”, но и на вопрос “кто фактически действует и в чьих интересах проводится сделка”.
В ПВК нужно указать, какие сведения собираются по физическому лицу, какие документы запрашиваются у юридического лица, как устанавливается представитель и как фиксируются данные в анкете клиента.
Отдельно стоит прописать порядок действий, если клиент:
отказывается предоставить сведения;
передает документы частично;
дает противоречивые пояснения;
действует через представителя;
не раскрывает бенефициарного владельца;
просит оформить сделку без стандартной проверки.
Подробно порядок проверки клиента разобран в статье идентификация клиента по 115-ФЗ.
Как прописать проверку доверенностей и представителей
Для риелторской деятельности доверенность - один из самых важных документов. Через представителя может действовать покупатель, продавец, собственник доли, наследник, представитель юридического лица или лицо, которое участвует в расчетах.
В ПВК агентства недвижимости нужно отдельно описать:
кто проверяет доверенность;
какие реквизиты доверенности фиксируются;
как проверяется срок действия;
как проверяется объем полномочий;
есть ли право подписывать документы;
есть ли право получать или передавать денежные средства;
есть ли право представлять интересы при конкретной сделке;
что делать, если доверенность вызывает сомнения;
когда сотрудник должен передать информацию СДЛ;
где хранится копия доверенности и результат проверки.
Для агентства недвижимости доверенность - не формальность, а один из ключевых источников риска по ПОД/ФТ.
Пример: представитель действует по широкой доверенности, но не может объяснить условия сделки, источник средств, связь с клиентом или причину срочной продажи. В такой ситуации сотрудник не должен просто продолжать оформление. Он должен действовать по ПВК: зафиксировать обстоятельства и передать информацию СДЛ.
Если в ПВК нет отдельного блока про доверенности, агентству будет сложнее доказать, что проверка представителей действительно проводилась.
Как описать оценку риска сделки с недвижимостью
Оценка риска в агентстве недвижимости должна учитывать не только клиента, но и конкретную сделку. Даже понятный клиент может участвовать в операции, которая требует дополнительного внимания.
| Признак риска | Что проверить | Что зафиксировать в документах |
|---|---|---|
| Цена объекта сильно ниже или выше рынка | Есть ли экономическое объяснение | Пояснения сторон, документы, вывод СДЛ |
| Сделка проводится срочно | Почему стороны торопятся | Причину срочности и подтверждающие сведения |
| Расчеты идут через третье лицо | Кто это лицо и почему участвует в оплате | Документы и связь третьего лица со сделкой |
| Объект недавно перепродавался | Историю переходов права | Сведения об объекте и вывод по риску |
| Клиент не раскрывает источник средств | Нужно ли запросить дополнительные пояснения | Запрос, ответ или отказ клиента |
| Стороны просят занизить стоимость | Почему цена в договоре отличается от фактических договоренностей | Обстоятельства, переписку, внутреннее сообщение |
| Сделка идет через представителя | Полномочия и связь представителя с клиентом | Доверенность, проверку, вывод сотрудника или СДЛ |
Риск сделки с недвижимостью нужно описать в ПВК отдельно от риска клиента. Иначе агентство может заполнить анкету, но пропустить признаки, связанные с объектом, расчетами и поведением сторон.
Подробнее о подходе к рискам смотрите в статье оценка риска клиента по ПОД/ФТ.
Как прописать сделки свыше 5 млн руб. и ФЭС 1-ФМ
Для агентств недвижимости в 2026 году особенно важен блок про операции с недвижимостью свыше 5 млн руб. Организации и ИП, оказывающие посреднические услуги при сделках купли-продажи недвижимости, должны учитывать обязанность представлять сведения в Росфинмониторинг по таким операциям.
В ПВК нужно прописать:
кто отслеживает сумму сделки;
на каком этапе сделка попадает в контроль;
как сотрудник передает информацию СДЛ;
какие документы собираются по сделке;
как проверяются покупатель и продавец;
как фиксируется сумма операции;
как определяется обязанность направления сведений;
кто готовит ФЭС 1-ФМ;
как используется код вида операции 8002;
где хранится подтверждение отправки;
как проверяются квитанции и статус сообщения в ЛК Росфинмониторинга.
Если агентство недвижимости проводит сделки дороже 5 млн руб., в ПВК должен быть понятный порядок выявления, анализа и направления сведений. Общей фразы “организация направляет ФЭС при необходимости” недостаточно.
Сделки свыше 5 млн руб. лучше выделить в отдельный внутренний контрольный этап. Например, менеджер или риелтор при получении сведений о цене объекта передает информацию СДЛ, а СДЛ проверяет, возникает ли обязанность по ФЭС и какие документы нужно сохранить.
Дополнительно можно использовать статьи ФЭС в Росфинмониторинг, отчетность в Росфинмониторинг и личный кабинет Росфинмониторинга.
Как описать подозрительные операции в ПВК риелтора
ПВК агентства недвижимости должны объяснять сотрудникам, какие ситуации требуют внимания и передачи информации СДЛ. Риелтор не должен самостоятельно делать юридический вывод о подозрительности операции, но он должен заметить признаки риска.
| Ситуация | Как прописать в ПВК | Что должен сделать сотрудник |
|---|---|---|
| Клиент просит занизить стоимость в договоре | Указать как фактор риска по сделке с недвижимостью | Зафиксировать обстоятельства и передать СДЛ |
| Оплату вносит третье лицо | Описать порядок установления роли третьего лица | Запросить пояснения и документы |
| Сделка идет через представителя | Закрепить проверку доверенности и полномочий | Проверить документы и зафиксировать результат |
| Объект быстро перепродается | Указать как признак, требующий анализа истории объекта | Передать сведения СДЛ при сомнениях |
| Клиент не раскрывает источник средств | Описать порядок запроса пояснений | Сохранить запрос, ответ или отказ |
| Схема расчетов меняется после вопросов | Закрепить как основание для пересмотра риска | Сохранить первоначальные и новые условия |
| Документы и пояснения противоречат друг другу | Описать передачу информации СДЛ | Не продолжать оформление без анализа |
В ПВК нужно писать не только перечень признаков, но и действия: кто фиксирует ситуацию, кому передает сведения, в какой форме и где хранится решение.
Практические примеры можно посмотреть в статье подозрительные операции: признаки, примеры и действия сотрудника.
Какие приложения должны быть к ПВК агентства недвижимости
Приложения к ПВК - это рабочие формы, с помощью которых агентство подтверждает выполнение процедур. Без приложений сотруднику часто непонятно, куда вносить сведения, как фиксировать риск и чем подтверждать действия СДЛ.
| Приложение | Зачем нужно агентству недвижимости |
|---|---|
| Анкета физического лица | Для покупателя, продавца или иного физлица, участвующего в сделке |
| Анкета юридического лица | Для клиента-организации, покупателя или продавца |
| Анкета представителя | Для лица, действующего по доверенности или иному полномочию |
| Форма проверки доверенности | Чтобы фиксировать срок, объем полномочий и результат проверки |
| Форма оценки риска клиента | Для обоснования уровня риска |
| Форма оценки риска сделки | Для анализа объекта, суммы, расчетов и поведения сторон |
| Форма внутреннего сообщения | Для передачи информации СДЛ при подозрительных признаках |
| Журнал инструктажей | Для подтверждения подготовки сотрудников |
| Акт проверки перечней | Для фиксации регулярной проверки клиентов |
| Отчет СДЛ | Для внутреннего контроля и подтверждения работы ответственного лица |
| Реестр сделок свыше 5 млн руб. | Чтобы не пропустить операции, требующие анализа и возможной отправки ФЭС |
| Реестр ФЭС | Для учета направленных сообщений и подтверждений |
| Чек-лист документов по сделке | Чтобы собрать комплект по покупателю, продавцу, объекту и расчетам |
ПВК без приложений часто невозможно применить на практике: сотруднику некуда внести сведения, СДЛ нечем подтвердить анализ, а агентству нечего показать при проверке.
Кто утверждает ПВК в агентстве недвижимости
ПВК утверждает руководитель организации или индивидуальный предприниматель. Утверждение обычно оформляют приказом или иным распорядительным документом.
В агентстве недвижимости важно не только утвердить ПВК, но и организовать их применение:
назначить СДЛ;
утвердить редакцию ПВК;
ознакомить сотрудников с правилами;
провести обучение или инструктаж;
ввести формы анкет и внутренних сообщений;
определить, где хранятся документы;
закрепить порядок обновления ПВК.
Если ПВК утверждены, но сотрудники не ознакомлены и не понимают своих действий, внутренний контроль остается формальным.
О том, как связать документы с подготовкой сотрудников, читайте в статье как оформить обучение и инструктаж по ПОД/ФТ внутри организации.
Когда ПВК агентства недвижимости нужно обновлять
ПВК нельзя утвердить один раз и забыть. Агентство недвижимости должно следить за изменениями законодательства и за изменениями собственной деятельности.
Обновить ПВК нужно, если:
изменились требования 115-ФЗ;
изменились подзаконные акты или разъяснения Росфинмониторинга;
появилась новая отчетная обязанность;
изменилась структура агентства;
назначен новый СДЛ;
агентство начало оказывать новые услуги;
изменился порядок работы с клиентами;
появились дистанционные заявки или новые каналы коммуникации;
изменились формы анкет;
появились замечания после внутренней проверки;
ПВК не учитывают сделки с недвижимостью свыше 5 млн руб.
Особенно важно проверить ПВК в 2026 году, если в них до сих пор нет порядка выявления операций с недвижимостью свыше 5 млн руб. и направления сведений по ФЭС 1-ФМ.
Подробнее смотрите статьи обновление ПВК по ПОД/ФТ и что будет, если не обновить ПВК.
Типовые ошибки в ПВК агентства недвижимости
Ошибки в ПВК риелторов часто появляются из-за шаблонного подхода. Документ вроде бы есть, но он не описывает реальные сделки, сотрудников и риски агентства.
| Ошибка | Почему опасно | Как исправить |
|---|---|---|
| ПВК скачаны из интернета | Документ не учитывает риелторскую деятельность | Разработать ПВК под фактические услуги агентства |
| Нет раздела про сделки свыше 5 млн руб. | Можно пропустить отчетную обязанность | Добавить порядок выявления и ФЭС 1-ФМ |
| Не описана проверка доверенностей | Риск по представителю не контролируется | Ввести форму проверки полномочий |
| Нет оценки риска сделки | Анализируют клиента, но не объект, сумму и расчеты | Добавить критерии риска сделки с недвижимостью |
| Нет форм анкет | Сотрудники заполняют сведения по-разному | Утвердить анкеты физлица, юрлица и представителя |
| ФЭС описаны общими словами | Не понятно, кто и когда направляет сведения | Прописать порядок, роли, документы и подтверждения |
| Не описан ЛК РФМ | Можно пропустить уведомления и квитанции | Назначить ответственного и периодичность проверки |
| СДЛ указан формально | Нет понятного распределения обязанностей | Описать полномочия СДЛ и порядок взаимодействия |
| Сотрудники не обучены | ПВК не применяются в реальной работе | Провести обучение и инструктаж |
| ПВК не обновлялись | Документ не соответствует актуальным требованиям | Провести актуализацию ПВК |
Дополнительно изучите материал типовые ошибки в ПВК по ПОД/ФТ.
Самая опасная ситуация - когда ПВК выглядят объемно, но не совпадают с фактической работой агентства. Такой документ не помогает, а создает дополнительные вопросы.
Что проверит Росфинмониторинг по ПВК агентства недвижимости
При запросе или проверке Росфинмониторинг может оценивать не только наличие ПВК, но и то, как агентство их применяло.
Обычно могут запросить:
утвержденную редакцию ПВК;
приказ об утверждении ПВК;
приказ о назначении СДЛ;
документы об обучении ПОД/ФТ;
журнал инструктажей сотрудников;
анкеты покупателей и продавцов;
документы по представителям и доверенностям;
оценку риска клиентов и сделок;
акты проверки перечней;
внутренние сообщения;
реестр сделок свыше 5 млн руб.;
ФЭС и подтверждения отправки;
квитанции из ЛК Росфинмониторинга;
отчеты СДЛ;
документы по конкретным сделкам.
Проверяют не только наличие ПВК, но и то, выполнялись ли процедуры, которые в них прописаны.
Например, если в ПВК указано, что все сделки свыше 5 млн руб. вносятся в реестр, но реестра нет, возникнет вопрос. Если в ПВК есть проверка представителей, но по сделке с доверенностью не сохранен результат проверки, это тоже слабое место.
Для подготовки используйте статьи проверка Росфинмониторинга по 115-ФЗ и проверка ПВК перед Росфинмониторингом.
Как Гранд Скул разрабатывает ПВК для агентств недвижимости
Разработка ПВК для агентства недвижимости требует не просто знания закона, а понимания реальной работы риелторов. В документе нужно связать требования 115-ФЗ с конкретными процессами: заявка клиента, подбор объекта, проверка покупателя и продавца, доверенность, сумма сделки, расчеты, ФЭС и хранение документов.
В Гранд Скул можно заказать разработку ПВК по ПОД/ФТ для агентства недвижимости или ИП-риелтора. Специалисты учитывают:
организационную форму: компания или ИП;
реальные услуги агентства;
роль сотрудников в сделке;
порядок работы с покупателями и продавцами;
наличие представителей по доверенности;
оценку риска клиента и сделки;
порядок выявления операций свыше 5 млн руб.;
работу с ФЭС и ЛК Росфинмониторинга;
порядок хранения документов;
актуальные требования 2026 года.
Задача разработки ПВК - не сделать документ “потолще”, а подготовить правила, которые агентство сможет реально применять и показать при проверке.
Также важно не включать в ПВК лишние процедуры “на всякий случай”. Если процедура прописана, но не выполняется, при проверке это может создать дополнительные вопросы.
Заказать разработку ПВК для агентства недвижимости
Обучение и инструктаж сотрудников агентства недвижимости
ПВК не будут работать, если сотрудники не понимают свои обязанности. В агентстве недвижимости именно риелторы и менеджеры первыми видят документы клиента, условия сделки, доверенности, расчеты и признаки риска.
Поэтому в ПВК нужно прописать, кто проходит обучение и инструктаж:
СДЛ по ПОД/ФТ;
руководитель агентства;
ИП-риелтор;
риелторы, которые работают с клиентами;
юристы агентства;
сотрудники, которые принимают документы;
сотрудники, которые участвуют в подготовке ФЭС или работе с ЛК РФМ.
Если сотрудник работает с клиентом и может заметить признаки риска, он должен понимать, когда и как передать информацию СДЛ.
В ПВК и приложениях нужно закрепить программу инструктажа, журнал, порядок ознакомления сотрудников и хранение подтверждающих документов. Наличие свидетельства ПОД/ФТ у СДЛ важно, но оно не заменяет внутреннюю подготовку тех, кто реально участвует в сделках.
Читать подробнее про Инструктаж ПОД/ФТ и кто обязан его проходить
В Гранд Скул можно пройти инструктаж и обучение по ПОД/ФТ, получить подтверждающий документ и закрыть обязательный блок подготовки СДЛ и сотрудников.
Абонентское обслуживание для агентства недвижимости
Разработать ПВК - важный шаг, но для агентства недвижимости этого часто недостаточно. У риелторов постоянно появляются новые клиенты, сделки, доверенности, анкеты, риски, операции, уведомления в ЛК Росфинмониторинга и вопросы по ФЭС.
Поэтому агентствам, которые хотят не просто получить документ, а поддерживать систему ПОД/ФТ в рабочем состоянии, подойдет юридическое абонентское обслуживание по ПОД/ФТ.
В рамках сопровождения специалисты помогают:
поддерживать ПВК в актуальном состоянии;
готовить и обновлять внутренние документы;
оформлять отчеты СДЛ;
работать с анкетами клиентов;
контролировать проверку по перечням;
готовить документы по ЛК Росфинмониторинга;
разбирать вопросы по ФЭС;
реагировать на запросы надзорных органов;
готовиться к проверкам;
снижать риск формального подхода к ПОД/ФТ.
В “Гранд Скул” есть квартальное и годовое обслуживание. При заказе годового обслуживания разработка ПВК и обучение СДЛ идут в подарок. Для агентства недвижимости это удобно: можно закрыть не только документ, но и регулярное сопровождение системы ПОД/ФТ.
Абонентское обслуживание особенно полезно риелторам, у которых сделки идут постоянно, а ПОД/ФТ нужно выполнять не разово, а регулярно.
Узнать подробнее про юридическое обслуживание по ПОД/ФТ
ПОД/ФТ под ключ для нового агентства недвижимости
Если агентство недвижимости или ИП-риелтор только начинает работать как субъект 115-ФЗ, удобнее выстроить систему сразу: назначить СДЛ, пройти обучение, разработать ПВК, подготовить формы анкет, наладить работу с личным кабинетом Росфинмониторинга и понимать, что делать со сделками свыше 5 млн руб.
Для таких случаев подойдет услуга ПОД/ФТ под ключ.
В пакет входит:
обучение СДЛ по ПОД/ФТ;
выдача подтверждающего документа после обучения;
разработка ПВК;
подготовка внутренних документов;
настройка базовых процедур внутреннего контроля;
квартал юридического сопровождения;
экономия 40% по сравнению с заказом услуг по отдельности.
ПОД/ФТ под ключ особенно удобно для нового агентства недвижимости: не нужно собирать систему по частям и гадать, какие документы забыли.
Узнать подробнее об услуге ПОД/ФТ под ключ
Чек-лист: готовы ли ПВК агентства недвижимости к проверке
Используйте этот чек-лист, чтобы быстро понять, насколько ПВК агентства недвижимости готовы к применению и возможному запросу.
| Что проверить | Да / Нет | Комментарий |
|---|---|---|
| ПВК утверждены руководителем или ИП | Есть приказ или иной распорядительный документ | |
| ПВК учитывают риелторскую деятельность | Документ не является универсальным шаблоном | |
| Есть раздел про сделки свыше 5 млн руб. | Описаны ФЭС 1-ФМ и код операции 8002 | |
| Описана идентификация покупателя и продавца | Есть анкеты и порядок запроса документов | |
| Описана проверка представителя | Есть доверенность, полномочия, фиксация результата | |
| Есть оценка риска сделки | Учитываются объект, сумма, расчеты и поведение сторон | |
| Есть формы анкет | Физлица, юрлица, представители, бенефициары | |
| Есть форма внутреннего сообщения | Для передачи признаков риска СДЛ | |
| Описан ЛК Росфинмониторинга | Уведомления, квитанции, запросы, отправка ФЭС | |
| Описана работа с перечнями | Есть акты или отчеты о проверке | |
| СДЛ назначен и обучен | Есть приказ и документ об обучении | |
| Сотрудники прошли инструктаж | Есть журнал и программа | |
| ПВК обновлены на 2026 год | Документ учитывает актуальные требования | |
| Документы можно быстро показать при запросе | Есть архив, реестр и ответственный |
Если в чек-листе несколько пунктов отмечены “нет”, лучше обновить ПВК до проверки. Особенно если агентство проводит сделки свыше 5 млн руб., работает через представителей или давно не пересматривало внутренние документы.
Часто задаваемые вопросы
Нужны ли ПВК каждому агентству недвижимости?
ПВК нужны агентствам недвижимости и ИП, если они оказывают посреднические услуги при сделках купли-продажи недвижимого имущества и относятся к субъектам 115-ФЗ.
Нужны ли ПВК ИП-риелтору?
Да, если ИП оказывает посреднические услуги при сделках купли-продажи недвижимости. В этом случае ПВК должны учитывать фактическую деятельность ИП, клиентов, сделки, представителей и отчетность.
Можно ли скачать шаблон ПВК для агентства недвижимости?
Скачать можно, но использовать без адаптации опасно. Шаблон может не учитывать сделки свыше 5 млн руб., доверенности, оценку риска сделки, ФЭС, ЛК Росфинмониторинга и реальную структуру агентства.
Кто утверждает ПВК?
ПВК утверждает руководитель организации или индивидуальный предприниматель. Обычно это оформляют приказом или иным распорядительным документом.
Что должно быть в ПВК именно у риелтора?
В ПВК риелтора должны быть разделы про идентификацию покупателя и продавца, проверку представителей, доверенности, оценку риска сделки, операции свыше 5 млн руб., ФЭС, ЛК РФМ, перечни, обучение и хранение документов.
Нужно ли включать в ПВК сделки свыше 5 млн руб.?
Да. Для агентств недвижимости и ИП-риелторов это один из ключевых блоков в 2026 году. В ПВК нужно описать выявление таких сделок, передачу информации СДЛ, подготовку ФЭС 1-ФМ и хранение подтверждений.
Какие приложения должны быть к ПВК?
Обычно нужны анкеты клиентов, анкета представителя, форма проверки доверенности, форма оценки риска, форма внутреннего сообщения, журнал инструктажей, акт проверки перечней, отчет СДЛ, реестр сделок свыше 5 млн руб. и реестр ФЭС.
Нужно ли описывать проверку доверенностей?
Да. Для агентства недвижимости доверенность - важный источник риска. В ПВК нужно указать, кто проверяет доверенность, какие полномочия анализируются и что делать при сомнениях.
Кто отвечает за применение ПВК в агентстве?
За организацию внутреннего контроля отвечает агентство и его руководство. На практике ключевую роль выполняет СДЛ по ПОД/ФТ, но сотрудники также должны знать свои обязанности.
Как часто обновлять ПВК?
ПВК обновляют при изменении законодательства, деятельности агентства, структуры компании, СДЛ, форм документов, порядка работы с клиентами или при появлении новых обязанностей. Также ПВК стоит пересматривать после внутренней проверки.
Что будет, если ПВК не соответствуют деятельности агентства?
При запросе или проверке могут возникнуть замечания. Если в ПВК написаны процедуры, которые агентство не выполняет, или не описаны обязательные действия, это может привести к рискам и предписаниям.
Проверяет ли Росфинмониторинг ПВК риелторов?
Да, при запросах и проверках могут оценивать наличие и актуальность ПВК, назначение СДЛ, обучение, анкеты клиентов, оценку риска, ФЭС, ЛК Росфинмониторинга и подтверждения выполнения процедур.
Можно ли заказать только ПВК без абонентского обслуживания?
Да, можно заказать отдельную разработку ПВК. Но если агентство постоянно проводит сделки и хочет регулярную поддержку по документам, ФЭС, ЛК РФМ и запросам, лучше рассмотреть абонентское обслуживание.
Что выгоднее для нового агентства: ПВК или ПОД/ФТ под ключ?
Если у агентства уже есть обученный СДЛ и настроенные процессы, может быть достаточно разработки или обновления ПВК. Если система создается с нуля, удобнее ПОД/ФТ под ключ: обучение СДЛ, разработка ПВК и квартал сопровождения в одном пакете.
Заключение
ПВК для агентства недвижимости должны быть не объемными ради объема, а точными и применимыми. В них нужно описать реальные процессы риелтора: клиента, представителя, объект, расчеты, риск, ФЭС, ЛК Росфинмониторинга и документы.
Если ПВК скачаны из шаблона, не учитывают сделки с недвижимостью свыше 5 млн руб., не описывают проверку доверенностей и не связаны с анкетами клиентов, их лучше доработать до запроса или проверки.
В Гранд Скул можно заказать разработку ПВК для агентства недвижимости, пройти обучение по ПОД/ФТ, подключить юридическое обслуживание или оформить пакет ПОД/ФТ под ключ для нового агентства или ИП-риелтора.
Заказать разработку ПВК для агентства недвижимости
