В строительной отрасли, как и в космических исследованиях, существует множество тонкостей. Чтобы перечислить все, не хватит и целого дня, но одно остается неизменным — сделать экономически выгодный проект невозможно без расчета технико-экономических показателей. В будущем это позволит избежать множества проблем, таких как приобретение или строительство нерентабельного здания и значительные финансовые потери. Итак, что же представляют собой технико-экономические показатели строительного объекта?
Технико-экономические показатели строительного объекта применяются для получения оптимальных конструктивных и планировочных решений для конкретного здания. ТЭП также является основой для расчета технико-экономического обоснования, которое во многом схоже с бизнес-проектом, но содержит больше технической информации.
Что включает в себя технико-экономическое обоснование
Технико-экономическое обоснование (ТЭО) состоит из пяти основных разделов: пояснительная записка, методический подход, смета расходов и расчет инвестиций, расчет технико-экономических показателей в таблице и анализ ТЭП.
При работе с производственными и коммерческими помещениями и строениями учитываются следующие пункты ТЭО:
-
Площадь.
-
Себестоимость, включающая расчет затрат на материалы, оплату труда сотрудников, сырье.
-
Расчет амортизации и обслуживание.
-
Удельные капитальные вложения (отношение общей стоимости строительства к плановой прибыли за год). Единицы измерения могут быть в тоннах, штуках или рублях. Если речь идет о непроизводственном здании, то единицей измерения является квадратный метр. Например, в случае с кинотеатрами это одно посадочное место.
-
Себестоимость выпущенной продукции.
-
Сроки строительства.
-
Анализ популярности выпускаемой продукции на рынке.
-
Расчет экономической эффективности.
-
Расчет коэффициента убыточности.
-
Расчет возможных рисков.
-
Анализ внешних и внутренних условий производства.
Этот список может быть расширен, так как показатели изменяются в зависимости от назначения здания.
Технико-экономические показатели для нежилых зданий
При строительстве школ, детских садов, торговых центров и других нежилых зданий к застройщику предъявляются строгие требования. Технико-экономические показатели объекта, не предназначенного для проживания, включают:
-
Общую площадь. Рассчитывается для всех этажей, включая фойе, веранды, коридоры и прочие помещения. Площадь измеряется после чистовой отделки. Неотапливаемые помещения учитываются отдельно.
-
Полезную площадь. В расчет не входят лестничные пролеты, лифтовые шахты и пандусы.
-
Расчетную площадь. Не включаются лестничные пролеты, шахты и помещения с инженерным оборудованием.
-
Строительный объем. Суммируются объемы надземной и подземной части строения. Архитектурные декоративные элементы и некапитальные пристройки (палатки, беседки, киоски) не входят в расчет.
-
Общую площадь застройки. Учитываются все выступающие части: террасы, веранды, крыльцо и подземные помещения, например, парковка.
-
Этажность. Учитываются все этажи здания, включая мансардные, нулевые и прочие. Технические этажи высотой менее 1,8 м не учитываются.
Список показателей может изменяться в зависимости от конкретного назначения объекта и включать дополнительные параметры.
Технико-экономические показатели для жилых объектов строительства
Технико-экономические показатели для жилых зданий отличаются от аналогичных показателей для нежилых объектов, но не радикально. Важным является измерение длины и высоты каждого этажа и помещения, а также расчет строительного объема, который включает застекленные площади и переходы между корпусами. Декоративные архитектурные элементы, проезды (если здание находится на опорах) и пристройки не учитываются.
Отдельно рассчитываются площади: застройки, общая, полезная, жилая, площадь общественных зон и пристроенных помещений. Лестничные пролеты и места для инженерного оборудования указываются как вспомогательная площадь.
Также важны два коэффициента: уровень застройки и плотность застройки. Первый вычисляется как отношение площади застройки объекта к площади участка, на котором он строится. Второй – как отношение общей площади здания к площади участка для стройки. Подземные этажи не учитываются, если над ними есть надземная часть, используемая для благоустройства.
Что нужно знать о технико-экономических показателях
Специалисты, занимающиеся оценкой технико-экономических показателей объектов строительства, должны анализировать данные с высокой точностью. Вот что важно учитывать при оценке ТЭП:
-
Особенности строительного объекта и суть инвестирования.
-
Принципы оценки инвестиционного проекта.
-
Градостроительные характеристики земельного участка.
-
Практикум по расчету стоимости объекта и инвестиционных затрат.
-
Реформу сметного образования цен.
-
Увеличение экономической эффективности объекта.
-
Себестоимость затрат на процесс строительства, расчет прямых и косвенных расходов.
-
Оценку стоимости проектной работы.
Если у вас остались вопросы, задайте их в разделе «Обсудить» прямо под публикацией.
