![Особенности управления коммерческой недвижимостью](/media/knowledgebase/%D0%9A%D1%80%D0%B5%D0%B0%D1%82%D0%B8%D0%B2_%D0%B1%D0%B5%D0%B7_%D0%BD%D0%B0%D0%B7%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D1%8F_36_1.jpg)
Принципы работы управления коммерческими объектами
Для понимания основ управления коммерческой недвижимостью рассмотрим две наиболее распространённые практики. Владелец объектов может:
-
Создать компанию, в которой работают управляющие, подчиняющиеся трудовому законодательству. Это стандартный вариант трудоустройства.
-
Передать недвижимость по договору доверительного управления, что регулируется главой 53 Гражданского кодекса РФ. Это более сложный процесс, где управляющий может осуществлять любые юридические и фактические действия в интересах владельца, если это не противоречит другим законам. Сделки с имуществом в доверительном управлении заключаются от имени управляющего.
Таким образом, управление коммерческой недвижимостью может быть как высокооплачиваемой и ответственной работой, так и практически самостоятельным бизнесом.
Варианты управления
На практике выделяют три основные модели управления:
-
Агентский договор - схож с риелторской деятельностью, задача заключается в поиске арендаторов и достижении согласия на требуемые условия.
-
Договор аренды с правом передачи - например, офисный центр арендуется крупным арендатором, который затем ищет субарендаторов, пытаясь таким образом заработать.
-
Доверительное управление - комплексная услуга, требующая управляющего, который не только ищет арендаторов, но и заботится о содержании, модернизации здания, маркетинге и арендной политике, развивая коммерческую недвижимость как бизнес.
Передача недвижимости в доверительное управление имеет значительное преимущество: она становится обособленным объектом права с отдельным банковским счётом и самостоятельным учётом, не подлежащим взысканиям по другим долгам, за исключением случаев банкротства владельца объектов согласно ст. 1018 ГК РФ.
Обязанности управляющего коммерческой недвижимостью
Хотя каждый контракт может иметь свои особенности, существуют универсальные обязанности управляющего. Вот наиболее часто встречающиеся задачи:
-
Анализ рынка - проводится либо перед строительством здания или сдачей его в эксплуатацию, либо в кризисных ситуациях. Управляющий должен оценить спрос на аренду, найти конкурентов, определить ценовую среду и условия аренды.
-
Аренда - ключевая функция заключается в поддержании заполняемости здания арендаторами. Управляющий должен оценивать платежеспособность арендаторов и их соответствие концепции комплекса, проверять финансовую состоятельность арендаторов и оптимизировать использование площадей.
-
Организация обслуживания - включает коммунальное обслуживание, текущий и капитальный ремонт, найм и поддержание отношений с подрядчиками. В обязанности управляющего входят:
-
Поддержание работы технических служб для предупреждения неполадок и диагностики оборудования.
-
Организация клининговых услуг для поддержания чистоты помещений общего пользования.
-
Обеспечение безопасности и охраны, включая организацию пропускного режима в офисных и многофункциональных центрах.
-
Модернизация зданий и перестройка неэффективных помещений, включая найм проектировщиков и подрядчиков.
-
-
Маркетинг и бизнес - управляющий занимается созданием концепции коммерческой недвижимости, маркетинговым и рекламным обслуживанием. Необходимо:
-
Сформировать бизнес-план для управления недвижимостью как проектом.
-
Исследовать рынок, определить конкурентные преимущества и создать уникальное торговое предложение для привлечения арендаторов и посетителей.
-
Планировать и вести бюджетирование коммерческой недвижимости.
-
В торгово-развлекательных комплексах - привлекать посетителей и выстраивать для них потоки и дорожные карты.
-
Этот комплексный подход позволяет эффективно управлять коммерческой недвижимостью, обеспечивая её прибыльность и долгосрочное развитие.