Принципы работы управления коммерческими объектами
Для понимания основ управления коммерческой недвижимостью рассмотрим две наиболее распространённые практики. Владелец объектов может:
-
Создать компанию, в которой работают управляющие, подчиняющиеся трудовому законодательству. Это стандартный вариант трудоустройства.
-
Передать недвижимость по договору доверительного управления, что регулируется главой 53 Гражданского кодекса РФ. Это более сложный процесс, где управляющий может осуществлять любые юридические и фактические действия в интересах владельца, если это не противоречит другим законам. Сделки с имуществом в доверительном управлении заключаются от имени управляющего.
Таким образом, управление коммерческой недвижимостью может быть как высокооплачиваемой и ответственной работой, так и практически самостоятельным бизнесом.
Варианты управления
На практике выделяют три основные модели управления:
-
Агентский договор - схож с риелторской деятельностью, задача заключается в поиске арендаторов и достижении согласия на требуемые условия.
-
Договор аренды с правом передачи - например, офисный центр арендуется крупным арендатором, который затем ищет субарендаторов, пытаясь таким образом заработать.
-
Доверительное управление - комплексная услуга, требующая управляющего, который не только ищет арендаторов, но и заботится о содержании, модернизации здания, маркетинге и арендной политике, развивая коммерческую недвижимость как бизнес.
Передача недвижимости в доверительное управление имеет значительное преимущество: она становится обособленным объектом права с отдельным банковским счётом и самостоятельным учётом, не подлежащим взысканиям по другим долгам, за исключением случаев банкротства владельца объектов согласно ст. 1018 ГК РФ.
Обязанности управляющего коммерческой недвижимостью
Хотя каждый контракт может иметь свои особенности, существуют универсальные обязанности управляющего. Вот наиболее часто встречающиеся задачи:
-
Анализ рынка - проводится либо перед строительством здания или сдачей его в эксплуатацию, либо в кризисных ситуациях. Управляющий должен оценить спрос на аренду, найти конкурентов, определить ценовую среду и условия аренды.
-
Аренда - ключевая функция заключается в поддержании заполняемости здания арендаторами. Управляющий должен оценивать платежеспособность арендаторов и их соответствие концепции комплекса, проверять финансовую состоятельность арендаторов и оптимизировать использование площадей.
-
Организация обслуживания - включает коммунальное обслуживание, текущий и капитальный ремонт, найм и поддержание отношений с подрядчиками. В обязанности управляющего входят:
-
Поддержание работы технических служб для предупреждения неполадок и диагностики оборудования.
-
Организация клининговых услуг для поддержания чистоты помещений общего пользования.
-
Обеспечение безопасности и охраны, включая организацию пропускного режима в офисных и многофункциональных центрах.
-
Модернизация зданий и перестройка неэффективных помещений, включая найм проектировщиков и подрядчиков.
-
-
Маркетинг и бизнес - управляющий занимается созданием концепции коммерческой недвижимости, маркетинговым и рекламным обслуживанием. Необходимо:
-
Сформировать бизнес-план для управления недвижимостью как проектом.
-
Исследовать рынок, определить конкурентные преимущества и создать уникальное торговое предложение для привлечения арендаторов и посетителей.
-
Планировать и вести бюджетирование коммерческой недвижимости.
-
В торгово-развлекательных комплексах - привлекать посетителей и выстраивать для них потоки и дорожные карты.
-
Этот комплексный подход позволяет эффективно управлять коммерческой недвижимостью, обеспечивая её прибыльность и долгосрочное развитие.
Что должен знать управляющий коммерческой недвижимостью
Основные направления, которые нужно освоить
Чтобы успешно управлять коммерческой недвижимостью, необходимо разобраться в нескольких ключевых аспектах:
-
Изучить особенности общей концепции коммерческой недвижимости и понять механизмы её функционирования.
-
Знать специфические методы управления бизнес-центрами, торговыми и торгово-развлекательными комплексами, офисными и многофункциональными помещениями.
-
Уметь выстраивать бизнес-процессы в организации, создавать эффективную систему взаимодействия между департаментами управляющей компании, а также организовывать работу клининговых, обслуживающих и юридических служб.
-
Разбираться в различных типах договоров с арендаторами, сотрудниками, коммунальными и строительными организациями.
-
Владеть знаниями в области налогового и гражданского законодательства.
-
Обладать навыками эффективного руководителя: использовать тайм-менеджмент, практиковать различные методики управления, быстро обучаться и уметь выделять из большого объема информации самое важное.
-
Разбираться в маркетинге: уметь анализировать рынок, проводить исследования и ставить задачи подрядчикам.
-
Управлять юридическим отделом: сопровождать документы и разрабатывать договоры аренды.
Профессиональные качества успешного управляющего
Хороший управляющий коммерческой недвижимостью должен обладать следующими качествами:
-
Знание методик переговоров: умение добиваться нужного результата от якорных и других арендаторов, знание особенностей коммуникации с представителями разных профессий.
-
Навыки управления персоналом: умение правильно ставить задачи, учитывать компетенции, ресурсы и полномочия сотрудников.
-
Быстрая реакция на изменения: способность к гибкости и спокойное реагирование на кризисные ситуации, умение их локализовать.
-
Развитая способность к нетворкингу: оперативное принятие решений по заполняемости площадей и привлечение новых арендаторов благодаря имеющимся связям.
Востребованность профессии
О востребованности управляющих коммерческой недвижимостью можно судить по объёмам инвестиций в эту сферу. Согласно данным Knight Frank, до 2022 года в Москве планируется ввод в эксплуатацию более 1,2 млн квадратных метров офисов, большинство из которых – престижный класс А, требующий управляющих.
На общероссийском уровне за прошедший год объём инвестиций в недвижимость составил около 240 млрд рублей, из которых 25% традиционно приходится на коммерческие площади. С учётом динамики ключевой ставки ЦБ, кредиты будут становиться дешевле, что стимулирует рост строительства.
Высокий спрос на профессионалов подтверждается и наличием вакансий. По запросу «Управляющий коммерческой недвижимостью» на HH.ru можно найти более 1 000 вакансий, большинство из которых предлагают зарплату от 80-150 тысяч рублей. Есть и более узко направленные предложения, такие как «управляющий торгового центра».
Управление коммерческими объектами можно рассматривать не только как профессию в крупном агентстве, но и как предпринимательство. Разработав бизнес-модель, получив опыт и привлекая клиентов, можно успешно работать в этой сфере.
